Je hebt plannen voor een flinke verbouwing. De tekeningen zijn klaar en meerdere aannemers hebben een offerte uitgebracht. Dan komt het moment waarop je moet kiezen. De goedkoopste offerte lijkt misschien de meest aantrekkelijke. Zeker als het verschil met een andere aannemer aanzienlijk is. Maar juist bij een verbouwing is het verstandig om niet alleen naar het bedrag onderaan de streep te kijken. Want wat krijg je precies voor dat bedrag? Zijn de offertes wel vergelijkbaar? Welke werkzaamheden ontbreken mogelijk? En hoe gaat de aannemer straks om met planning, wijzigingen en meerwerk? Een aannemer kies je niet alleen op prijs. Je kiest vooral voor de partij aan wie je de uitvoering van jouw bouwplan toevertrouwt. Met deze aandachtspunten maak je die keuze beter onderbouwd.

1. Controleer eerst of de offertes vergelijkbaar zijn

Aannemer A vraagt € 180.000 en aannemer B € 195.000. Dan is aannemer A goedkoper. Toch? Niet noodzakelijk. De ene aannemer kan bepaalde werkzaamheden volledig hebben opgenomen, terwijl de andere werkt met stelposten of onderdelen buiten de offerte laat. Denk bijvoorbeeld aan sloopwerk, installaties, afwerking, steigerwerk of voorzieningen die tijdens de uitvoering nodig zijn. Een prijsverschil zegt daarom pas iets als duidelijk is wat beide aannemers voor die prijs leveren. Leg de offertes naast de tekeningen en eventuele technische omschrijving. Controleer per onderdeel:

• Is het opgenomen?
• Wat wordt precies geleverd?
• Welke hoeveelheden zijn aangenomen?
• Welke stelposten zijn opgenomen?
• Welke werkzaamheden zijn uitgesloten?
• Welke keuzes moeten later nog worden gemaakt?

Een offerte van twintig pagina's is daarbij niet automatisch beter dan een offerte van vijf pagina's. Het gaat erom dat duidelijk is wat is aangeboden en waarop de prijs is gebaseerd.

2. Let extra op stelposten en aannames

Stelposten zijn bij een verbouwing niet ongebruikelijk. Soms kan een onderdeel bij het maken van de offerte simpelweg nog niet definitief worden bepaald. Maar een offerte met veel stelposten geeft minder prijszekerheid. Staat er bijvoorbeeld een bedrag opgenomen voor sanitair, tegelwerk of installaties? Kijk dan niet alleen naar het bedrag, maar ook naar wat daarvoor geleverd en uitgevoerd moet worden. Hetzelfde geldt voor aannames. Als een aannemer zijn prijs baseert op een bepaalde technische oplossing en later blijkt dat een andere uitvoering nodig is, kan dat financiële gevolgen hebben. Vraag daarom vóór opdrachtverlening: Waarop is deze prijs gebaseerd en welke onderdelen kunnen later nog wijzigen? Daarmee haal je onzekerheden naar voren op een moment dat je er nog invloed op hebt.

3. Vraag wat níét in de offerte zit

Een opvallend eenvoudige vraag die veel duidelijkheid kan geven: “Welke kosten verwacht je tijdens deze verbouwing nog die niet in deze offerte staan?” Dat dwingt je om niet alleen naar de aanbieding te kijken, maar ook naar de grenzen ervan. Bespreek bijvoorbeeld of kosten voor tijdelijke voorzieningen, afvoer, aanvullende onderzoeken, aansluitingen of bepaalde werkzaamheden door derden wel of niet zijn meegenomen, voor zover die voor jouw project relevant zijn. Hoe duidelijker dit vóór de start is, hoe kleiner de kans op discussie tijdens de bouw.

4. Bespreek meerwerk voordat je een aannemer kiest

Bij een grotere verbouwing is de kans groot dat er gedurende het project iets verandert. Je besluit zelf toch voor een andere afwerking te kiezen. Er blijkt na het openmaken van een constructie iets anders te zitten dan verwacht. Of een technische oplossing moet worden aangepast. Dat hoeft geen probleem te zijn. Onduidelijkheid over de consequenties is dat wel. Vraag een potentiële aannemer daarom hoe hij met meerwerk omgaat:

• Wanneer krijg je een prijsopgave?
• Wordt meerwerk eerst met jou besproken?
• Wordt duidelijk vastgelegd wat er verandert?
• Krijg je inzicht in eventuele gevolgen voor de planning?
• Wie geeft uiteindelijk akkoord voordat het werk wordt uitgevoerd?

Een goede afspraak over meerwerk voorkomt niet dat er wijzigingen ontstaan. Het zorgt er wel voor dat jij als opdrachtgever bewust kunt beslissen.

5. Vraag niet alleen wanneer de aannemer kan beginnen

“Wanneer kunnen jullie starten?” Het is een logische vraag, maar eigenlijk maar het begin. Minstens zo belangrijk is: Hoe ziet de planning ná de start eruit? Vraag bijvoorbeeld naar:

• de verwachte bouwtijd;
• belangrijke mijlpalen;
• werkzaamheden die bepalend zijn voor de voortgang;
• de inzet van onderaannemers;
• momenten waarop jij keuzes moet maken;
• de manier waarop vertraging wordt gecommuniceerd.

Een snelle start is tenslotte weinig waard als het werk daarna regelmatig stilvalt. Let daarom niet alleen op de toegezegde startdatum, maar op de onderbouwing van de totale planning.

6. Kijk naar communicatie en organisatie

Een verbouwing duurt al snel maanden. Gedurende die periode moeten voortdurend keuzes worden gemaakt, vragen worden beantwoord en werkzaamheden op elkaar worden afgestemd. Je wilt vooraf dus weten met wie je dat straks doet. Vraag: Wie is tijdens de uitvoering mijn vaste aanspreekpunt? Is dat degene met wie je nu aan tafel zit? Een uitvoerder? Een werkvoorbereider? Of iemand anders binnen het bedrijf? Bespreek ook hoe vaak er bouwvergaderingen of voortgangsmomenten zijn en hoe afspraken worden vastgelegd. Hiermee voorkom je een vervelende verrassing: een prettig offertetraject met één persoon, waarna je tijdens de uitvoering ineens met iemand anders moet samenwerken.

7. Bekijk eerder werk, maar stel vooral vragen

Foto's van mooie eindresultaten zijn interessant. Een referentie wordt pas echt waardevol wanneer je meer te weten komt over het proces. Vraag bij vergelijkbare projecten bijvoorbeeld:

• Wat was de omvang van het project?
• Welke uitdagingen kwamen tijdens de uitvoering naar voren?
• Hoe werden wijzigingen opgelost?
• Hoe werd de planning bewaakt?
• Hoe verliep de samenwerking met de opdrachtgever?

Heb je de mogelijkheid een referentie te spreken? Vraag dan niet alleen of iemand tevreden was. Vraag ook wat er tijdens het project níét volgens plan verliep en hoe de aannemer daarmee omging. Juist dat vertelt vaak veel over een samenwerking.

8. Kijk ook naar de overeenkomst

De offerte is belangrijk, maar uiteindelijk wil je dat de gemaakte afspraken goed worden vastgelegd. Controleer daarom vóór ondertekening onder andere:

• welke documenten onderdeel zijn van de overeenkomst;
• welke prijsafspraken zijn gemaakt;
• hoe betalingstermijnen zijn ingericht;
• welke planning is overeengekomen;
• hoe wijzigingen en meerwerk worden vastgelegd;
• welke afspraken gelden rond oplevering;
• welke algemene voorwaarden van toepassing zijn.

Bij een omvangrijke verbouwing kan het verstandig zijn de overeenkomst juridisch te laten beoordelen als de afspraken of risico's daar aanleiding toe geven. De offerte vertelt wat een aannemer aanbiedt. De overeenkomst bepaalt uiteindelijk wat partijen met elkaar afspreken.

9. Kijk kritisch naar de betalingstermijnen

Ook de betaalregeling verdient aandacht voordat je de opdracht verstrekt. Een termijnfactuur hoort logisch samen te hangen met de voortgang van het project. Je wilt voorkomen dat betalingen te ver vooruitlopen op het daadwerkelijk uitgevoerde werk. Vraag daarom vooraf hoe het betalingsschema is opgebouwd en op basis waarvan een termijn factureerbaar wordt. Tijdens de uitvoering is vervolgens steeds dezelfde vraag relevant: Is het werk dat bij deze termijn hoort daadwerkelijk uitgevoerd? Dat klinkt eenvoudig, maar zonder goed inzicht in de bouwvoortgang is zo'n factuur niet altijd makkelijk te beoordelen.

10. Gebruik prijs als onderdeel van de beslissing, niet als enige criterium

Natuurlijk doet de prijs ertoe. Maar probeer de uiteindelijke keuze breder te maken. Beoordeel een aannemer bijvoorbeeld op:

Prijs
Is de prijs passend en voldoende compleet?

Duidelijkheid
Is helder omschreven wat je wel en niet krijgt?

Planning
Is de planning realistisch en goed onderbouwd?

Organisatie
Weet je met wie je tijdens de bouw samenwerkt?

Risico's
Zijn onzekerheden, stelposten en uitsluitingen voldoende zichtbaar?

Werkwijze
Is duidelijk hoe meerwerk, beslissingen en communicatie worden behandeld? Pas als je die onderdelen naast elkaar zet, ontstaat een eerlijker vergelijking.

De goedkoopste offerte kan nog steeds de beste keuze zijn

Verder kijken dan de prijs betekent nadrukkelijk niet dat je automatisch voor de duurste aannemer moet kiezen. De goedkoopste aannemer kan prima de beste keuze zijn. Maar dan wil je wel weten waarom hij goedkoper is. Misschien werkt die aannemer efficiënter. Misschien heeft hij een andere technische oplossing. Misschien heeft hij bepaalde risico's scherper ingeschat. Maar het kan ook zijn dat werkzaamheden simpelweg niet zijn opgenomen. Daar ligt het verschil tussen alleen prijzen vergelijken en offertes inhoudelijk beoordelen.

Laat een offerte controleren vóórdat je tekent

Het beste moment om kritische vragen te stellen is niet wanneer de verbouwing al bezig is. Het is vóórdat je de opdracht verstrekt.

Voor particuliere opdrachtgevers die hun verbouwing grotendeels zelf organiseren, maar wel onafhankelijk advies willen bij belangrijke beslissingen, biedt Cleef Bouwmanagement Cleef BouwKompas.

Daarmee kun je onder andere een bouwofferte onafhankelijk laten controleren. Niet vanuit het belang van de aannemer of leverancier, maar vanuit jouw positie als opdrachtgever. Want een goede aannemer kiezen begint niet met de laagste prijs.

Het begint met begrijpen waar je ja tegen zegt.

Cleef Bouwmanagement
Onafhankelijk bouwen aan uw belang.